Prijsstijging woning neemt komende jaren af

De Nederlandse woningmarkt komt langzaam tot rust. Afnemende betaalbaarheid van woningen, een geringere inhaalvraag en groeiende onzekerheid over de economie zorgen ervoor dat de snelle stijging van de huizenprijzen afzwakt.

Dat stelt het Economisch Bureau van ABN Amro woensdag in zijn jongste Woningmarktmonitor. Voor dit jaar rekent de bank op gemiddeld 6% hogere prijzen, na een plus van 9% in 2018. Voor 2020 ligt een verdere verzwakking tot 4% in het verschiet. Op dat niveau ligt de prijsstijging nog maar iets boven het historisch gemiddelde.  Ook de Van Bruggen Adviesgroep geeft woensdag aan te rekenen op een lichtere stijging van de woningprijzen in 2019. De hypotheekadviseur plakt er evenwel geen percentage op. Na vijf jaar van aanhoudende prijsstijgingen ligt het prijspeil nu bijna een derde hoger dan tijdens het dal van 2013, stelt analist Philip Bokeloh van ABN Amro. Inmiddels zijn huizen in Nederland 4% duurder dan tijdens de piek in 2008. Maar, zo benadrukt Bokeloh, indien er gecorrigeerd wordt voor inflatie, ligt de woningprijs nog altijd 10% onder die piek. Ook afgezet tegen het besteedbaar inkomen ligt het huidige prijsniveau lager dan destijds.

Overigens staan er nog maar weinig huizenbezitters ‘onder water’. Het merendeel van de mensen die om die reden tijdens de crisis een verhuizing vooruit hebben geschoven, is inmiddels verhuisd.

Uit cijfers van Eurostat blijkt dat de prijzen binnen de EU alleen in Ierland, Hongarije, Portugal en Slovenië harder zijn gestegen. Buurlanden België, Duitsland, Frankrijk en het VK volgen Nederland op gepaste afstand, en in deze landen beginnen de prijzen nu duidelijk af te zwakken. ‘Dit is mogelijk een voorbode voor Nederland’, aldus Bokeloh.

Recordaantal hypotheekaanvragen

De aanhoudend lage hypotheekrente en het krappe aanbod – volgens makelaarsvereniging NVM daalde het woningaanbod in 2018 met 30% – schragen vooralsnog de prijsvorming in Nederland. Wel blijft het aantal verkopen afnemen, juist vanwege het achterblijvende aanbod. Voor dit jaar en 2020 rekent ABN Amro op 5% minder transacties, vergelijkbaar met de min in 2018. Doorstromers gaan vaak eerst op zoek naar een andere woning voordat ze hun huidige woning in de verkoop zetten.

Het beeld dat de bank schetst komt ook naar voren in de Jaarmonitor van de Hypotheekshop. Daaruit blijkt dat het aantal hypotheekaanvragen vorig jaar met bijna 5% is gestegen tot 385.000, het hoogste aantal sinds 2011. Daar voegt de op één na grootste hypotheekadviseur aan toe dat deze groei voor een groot gedeelte te danken is aan oversluitingen. Volgens het Kadaster lagen die in het derde kwartaal van vorig jaar 30% hoger dan een jaar eerder.

Lage rente

De forse groei van het aantal oversluitingen komt enerzijds doordat tussen 2006 en 2008 veel hypotheken met een tienjaars rentevastperiode zijn afgesloten die nu aflopen, maar anderzijds ook doordat mensen vanwege de lage rente hun hypotheek oversluiten, stelt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. Dat dan soms een boeterente moet worden betaald, nemen mensen voor lief.

Uit een peiling door de Van Bruggen Adviesgroep komt overigens naar voren dat consumenten en hypotheekadviseurs in doorsnee op een lichte stijging van de lange rente rekenen. De twintig jaar vaste hypotheekrente op basis van annuïteit met hypotheekgarantie zal eind dit jaar op 2,81% staan, denken consumenten. Dat is 0,35 procentpunt hoger dan eind 2018. De gepolste adviseurs verwachten gemiddeld een iets grotere stijging van bijna 0,45 procentpunt naar 2,88%.

Algemeen directeur Michiel Meijer van Van Bruggen verwacht de komende weken overigens eerst nog een rentedaling. ‘Sinds oktober hebben we geen echt serieuze hypotheekrenteverlaging meer gezien en vertonen de gemiddelde 10 en 20 jaar vaste hypotheekrentes een vlakke lijn, terwijl de kapitaalmarktrente wel met ruim 0,3% is gedaald. Ik verwacht dat geldverstrekkers in dit nieuwe jaar actief inzetten op een betere concurrentiepositie en dat we de komende weken hypotheekrenteverlagingen gaan zien.’

Hogere hypotheken

De hoogte van de gemiddelde hypotheek steeg in 2018 naar ruim €245.000. De leeftijdsgroep 40 tot 45 jaar sloot met gemiddeld €303.000 de hoogste hypotheek. Zestigplussers vroegen met gemiddeld €167.000 de laagste hypotheek aan. Voor starters is het nog steeds moeilijk om een huis te kopen: het aantal hypotheekaanvragen in de leeftijdsgroep onder 35 jaar daalde vorig jaar. In het tweede kwartaal van 2018 verrichtten starters nog maar een derde van de aankopen, stelt ABN Amro. Tijdens de crisis waren ze nog goed voor meer dan de helft.

Bron: FD d.d 10 januari 2019